1. Conceito

A Lei 13.465/2017 dispõe no artigo 9º e seguintes, o conceito de regularização fundiária urbana (REURB), que consiste em conjunto de normas gerais e procedimentais que abrangem medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais, consolidados ou não, ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Independentemente desses núcleos estarem localizados em área pública, privada, urbana, de expansão urbana ou rural, não havendo vinculação com o plano diretor ou outras leis municipais de zoneamento. A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016.

A regularização fundiária urbana abrange duas modalidades, conforme indica o artigo 13, incisos I e II, da aluída lei, que são: de interesse social e de interesse específico.

2. Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (REURB-S) e Interesse Específico (REURB-E)

A regularização fundiária de interesse social (REURB-S), é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. A característica significativa da REURB-S é a “população de baixa renda”, tendo em vista as isenções e particularidades deste tipo de regularização. Será sempre necessário a regulamentação, tendo em vista a necessidade de fixação de critérios de definição de “baixa renda”.

Contudo, a regularização urbana de interesse específico (REURB-E), é admitida apenas para os núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata da REURB-S. Deste modo, a REURB-E pode ser utilizada população que não se enquadra como “baixa renda”, não recebendo, portanto, as isenções de emolumentos e demais benefícios dispostos. Sempre será, promovida sobre bem público e a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio.

3.    Legitimados para requerer a REURB

O artigo 14 da Lei 13.465/2017 demonstra de maneira taxativa quais são os legitimados para requerer a regularização fundiária urbana: a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; os proprietários ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes e o Ministério Público.

Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.  Nos casos de parcelamento do solo, de conjunto habitacional ou de condomínio informal, empreendidos por particular, a conclusão da REURB confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais. O requerimento de instauração da REURB por proprietários de terreno, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.

4. Procedimento para REURB:

A REURB será instaurada por decisão administrativa do Município, por meio de requerimento de um dos legitimados elencados no item anterior. Depois de instaurada a REURB, compete ao Município aprovar o projeto de regularização fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas.

O procedimento administrativo para a regularização fundiária urbana é composto pelas seguintes fases: requerimento dos legitimados;  processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes; elaboração do projeto de regularização fundiária; saneamento do processo administrativo;  decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade; expedição da CRF pelo Município e  registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados, classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb, processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária e emitir a CRF, bem como classificar e fixar, no prazo de até 180, uma das modalidades da Reurb ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento.  

A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos:

Na Reurb-S, sobre a área de titularidade de ente público, caberá ao referido ente público ou ao Município promotor ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária. Sobre a área titularizada por particular, caberão ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária.

Entretanto na Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privadose e sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança aos seus beneficiários.

5. Registro da Regularização Fundiária

Após o termino do procedimento administrativo perante o Município é emitida a CRF, juntamente com o projeto de regularização e a lista de ocupantes, com os respectivos direitos, ou seja, o procedimento já está apto para ingressar no Registro de Imóveis.

Deste modo, após o recebimento da Certidão de Regularização Fundiária, cumprirá ao oficial do cartório de registro de imóveis prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de 15 dias, emitir a respectiva nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro.

O registro do projeto REURB aprovado importa na abertura de nova matrícula, quando for o caso, abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado, bem como o registro dos direitos reais indicados na Certidão de Regularização Fundiária junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada à apresentação de título individualizado. O registro da Certidão de Regularização Fundiária dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados e quando aprovado  independe de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), contudo, após o registro o referido órgão será oficiado pelo Registro de Imóveis.  

O procedimento registral deverá ser concluído no prazo de sessenta dias, prorrogável por até igual período, mediante justificativa fundamentada do oficial do cartório de registro de imóveis. Com a qualificação da CRF, caso não ocorra exigências nem impedimentos, o oficial do cartório de registro de imóveis efetuará o seu registro na matrícula dos imóveis cujas áreas tenham sido atingidas, total ou parcialmente.  

Na falta de identificação da transcrição ou da matrícula da área regularizada, o oficial do cartório de registro abrirá matrícula com a descrição do perímetro do núcleo urbano informal que constar da CRF e nela efetuará o registro.   Registrada a CRF, será aberta matrícula para cada uma das unidades imobiliárias regularizadas. Para os atuais ocupantes das unidades imobiliárias objeto da Reurb, os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título hábil para a aquisição da propriedade, quando acompanhados da prova de quitação das obrigações do adquirente, e serão registrados nas matrículas das unidades imobiliárias correspondentes, resultantes da regularização fundiária. Com o registro da CRF, serão incorporados automaticamente ao patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso comum do povo, os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na forma indicada no projeto de regularização fundiária aprovado.

As unidades desocupadas e não comercializadas alcançadas pela Reurb terão as suas matrículas abertas em nome do titular originário do domínio da área. As unidades não edificadas que tenham sido comercializadas a qualquer título terão suas matrículas abertas em nome do adquirente.

6. Exceção

A Lei 13.465/2017, mais precisamente em suas Disposições Transitórias, nos permite compreender que as glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderá ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos na Lei de Regularização Fundiária. Trata-se de uma exceção que possui previsão legal, não abrangendo para tanto todas as espécies de condomínios ordinários em situações não regularizadas.