O compromisso de compra e venda é um contrato preliminar impróprio, ou seja, é uma convenção em que os contratantes estipulam e se obrigam a realizar certo negócio jurídico, comprometendo-se a celebrar um novo contrato com a finalidade de concluir o primeiro. Há uma obrigação mútua de tornar eficaz a compra e venda de um bem, geralmente, mediante outorga de escritura definitiva, após o recebimento integral do preço estipulado.

Este contrato preliminar deve ter todos os elementos da compra e venda, com o intuito de impedir eventuais conflitos por falta de delimitação prévia e suficiente dos direitos e obrigações, diferindo-se do contrato definitivo apenas por não ter a aptidão, por si só, de transferir imediatamente a propriedade, excetuados os casos previstos em lei em sentido contrário, como é o artigo 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79.

O direito real decorrente deste contrato corresponde ao negócio jurídico nele retratado, voltado à transferência da propriedade do imóvel após o pagamento integral do preço acertado, sendo necessário o seu registro no Registro de Imóveis competente (artigo 463, CC), sem o qual o contrato terá validade somente entre as partes.

Portanto, com o compromisso de compra e venda há um adiantamento da posse do imóvel até o pagamento integral de seu preço, quando ocorrerá outorga da escritura definitiva, para efetiva transferência do bem.

Quando o compromissário comprador não cumpre sua obrigação de pagar as prestações acordadas, o credor pode requerer sua notificação junto ao cartório de Registro de Imóveis, no qual o imóvel estiver registrado.

O devedor é notificado a pagar o valor devido, no prazo de 15 (quinze) dias, e, se não der cumprimento integral às obrigações atrasadas, sua mora irá se converter em inadimplemento.

É importante diferenciar o inadimplemento da mora: a mora é caracterizada pela impossibilidade transitória de cumprimento da obrigação, permitindo-se ainda o seu cumprimento, com o acréscimo das penalidades e os encargos legais e contratuais, enquanto que o inadimplemento é a absoluta impossibilidade do cumprimento da obrigação, autorizando o credor a exigir a desconstituição do contrato e até mesmo perdas e danos decorrentes da inexecução.

Assim, a prévia notificação do compromissário comprador em mora é indispensável, sem a qual não se aprecia o mérito de ações de resolução contratual.

O procedimento de notificação, por meio do Registro de Imóveis, ocorre mediante apresentação de requerimento feito pelo compromissário vendedor, que indica as parcelas em atraso e seu valor atualizado para pagamento, tudo nos termos do artigo 32, § 1º, da Lei nº 6.766/79.

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

O requerimento é prenotado e prossegue-se com a notificação do devedor (que deverá ser feita pessoalmente). Sendo tal notificação positiva, inicia-se a contagem do prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento e, caso não se efetue, o devedor torna-se inadimplente.

Caso a notificação seja negativa, ou seja, não tenha sido possível encontrar o devedor por algum motivo, o credor poderá solicitar nova notificação via edital, a ser publicado na cidade em que se localiza o bem ou no domicílio do devedor, por no mínimo 2 (duas) vezes e, a partir da última publicação, inicia-se a contagem do prazo de 10 (dez) dias para pagamento das prestações em aberto.  

Uma vez inadimplente o compromissário comprador, é possível ao compromissário vendedor solicitar a rescisão do compromisso, podendo sua resolução contratual ocorrer por meio judicial ou por via administrativa (nos termos do artigo 32 da Lei nº 6.766/79).

Por fim, para solicitar o cancelamento do registro do compromisso no Registro de Imóveis, faz-se necessária a apresentação de requerimento para tanto e certidão de não haver sido feito o pagamento.

Observação:

Importante destacar que a notificação, seja judicial ou extrajudicial, não pode ser realizada em casos que envolvam loteamentos irregulares, pois, enquanto durar a situação de irregularidade, a cláusula que prevê resolução contratual por falta de pagamento será considerada nula, nos termos do artigo 39 da Lei 6.766/79.

Autora: Natacha Stein

Revisão: Isabel Novembre Sangali