Segundo Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto
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USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – QUEM? QUANDO? ONDE? COMO? E POR QUÊ?

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – QUEM? QUANDO? ONDE? COMO? E POR QUÊ?

O propósito desse artigo é bem simples: demostrar quando é possível ingressar administrativamente com um pedido de reconhecimento de usucapião, bem como quais são os documentos necessários para alcançarmos sucesso.

Qualquer pessoa que, dentre outros requisitos, tenha comprovado interesse em uma situação fática que se enquadre em quaisquer das modalidades de usucapião; que tenha a posse mansa e pacífica do bem; que vise à declaração da propriedade de área que não seja pública ou de uso público; e, que esteja representada por advogado; pode requerer o ingresso do procedimento administrativo de usucapião.

 

O QUE É USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL?

Usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.

O pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião é aquele feito administrativamente, presidido pelo Oficial de Registro de Imóveis, que deverá analisar os fatos e fundamentos jurídicos, podendo assim deferir ou rejeitar o pedido feito pela parte interessada.


POR QUE ALGUÉM REQUER USUCAPIÃO?

A usucapião pode ser uma forma de solução de questões fáticas ainda não trazidas a registro, podendo ocorrer em casos em que haja consenso e disponibilidade dos direitos envolvidos.

Ainda, a usucapião extrajudicial tem o objetivo de desafogar a atividade jurisdicional, atribuindo inclusive mais celeridade ao procedimento.

Deste modo, com esta medida, será possibilitada a regularização de inúmeras propriedades nas cidades brasileiras, de forma que a sociedade e a economia fundiária obterão ganhos com este avanço, além, é claro, de contribuir para a função social da propriedade.

Em síntese, o procedimento da usucapião extrajudicial possui o condão de propiciar a regularização de inúmeros imóveis, proporcionando benefícios ao Poder Público, produzindo relevante impacto no que diz respeito à desjudicialização e, principalmente, à sociedade, já que, com isto, se atinge a tão sonhada aquisição da propriedade.


QUEM DEVO PROCURAR PARA INICIAR O PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO?

Primeiramente, deve-se procurar um advogado, o qual necessariamente deverá atuar em todo o procedimento extrajudicial da usucapião. Após a primeira análise documental e fática, um tabelião de sua confiança deverá ser escolhido, a fim de que possa lavrar a ata notarial.

Na sequência, estando a documentação reunida, deverá ser iniciado o procedimento perante o Registro de Imóveis competente.


REQUERIMENTO

Não cabe ao oficial registrador o reconhecimento de ofício da usucapião, sendo necessário para tanto a manifestação da parte interessada para a quebra da inércia e abertura do procedimento.

O requerimento deve seguir o teor de uma petição inicial convencional, ou seja, a disposição dos fatos, a alegação dos direitos e os pedidos. Devendo conter, por exemplo: a descrição do imóvel a ser usucapido, a qualificação completa das partes, a modalidade de usucapião a ser considerada, o preenchimento dos requisitos respectivos (tais como o tempo de posse, o justo título, se o caso, e a solicitação de notificação dos titulares de direitos do imóvel usucapido e dos confrontantes, além da notificação dos entes públicos e eventual detentor do domínio direto – para os casos de imóveis com aforamento).


MODALIDADES DE USUCAPIÃO

Dentre as modalidades de usucapião, tem-se como as mais frequentes as que seguem: ordinária, extraordinária e especial (rural e urbana).

  • Ordinária: prevista no artigo 1.242 do Código Civil, tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do parágrafo único do artigo acima citado.
  • Extraordinária: prevista no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta pelo prazo de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, independentemente de título e boa-fé, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.


Especial:

  • Especial Rural: prevista no artigo 1.239 do Código Civil, também denominado pro labore, tem como requisitos a posse ininterrupta pelo prazo de 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que o usucapiendo não seja possuidor de qualquer outro imóvel, rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.
  • Especial Urbana: prevista no artigo 1.240 do Código Civil, também denominado pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até 250 m², por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.


DOCUMENTOS


Ata notarial

A competência para a lavratura da ata notarial é do tabelião localizado na área em que se situar o imóvel objeto da usucapião.

A ata notarial é a narração objetiva, fiel e detalhada de fatos jurídicos presenciados ou verificados pessoalmente pelo Tabelião de Notas.

Deverá conter local, data e hora de lavratura e atestar os documentos que demonstrem: (i) a qualificação completa do solicitante; (ii) a assinatura e o sinal público do tabelião; (iii) a narração dos fatos; (iv) a descrição do imóvel e suas características (tais como edificações, benfeitorias e acessões); (v) a forma de aquisição, o tempo e as características da posse (do requerente e de seus antecessores, se o caso); (vi) a modalidade de usucapião e a base legal; (vii) o número de imóveis atingidos e suas circunscrições; (viii) o valor do imóvel; (ix) eventuais depoimentos; e, (x) quaisquer outros fatos relevantes à comprovação do procedimento requerido.


Planta e Memorial Descritivo

A planta e o memorial descritivo deverão conter a descrição pormenorizada do imóvel, com suas medidas, área e confrontações, assinadas por profissional técnico legalmente habilitado.

Caso se trate de unidade autônoma de condomínio ou loteamento regularmente instituído, a planta e o memorial descritivo ficarão dispensados, devendo nestes casos constar a descrição pormenorizada do bem no requerimento e na ata notarial.


ART

O procedimento extrajudicial da usucapião deverá ser instruído com a Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT, referente ao serviço prestado, acompanhado do comprovante de recolhimento em favor do conselho de fiscalização profissional competente.


Certidões negativas

Certidões dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e Justiça Federal (com prazo máximo de 30 dias), abrangendo todo o lapso temporal aquisitivo, a fim de identificar fato ou circunstância que impeça o deferimento do pedido, as quais deverão ser expedidas em nome: do requerente; seu cônjuge/companheiro, se houver; do proprietário do imóvel usucapiendo; e, eventuais possuidores antecessores.

 

Se imóvel rural

Se o procedimento de usucapião for referente a imóvel rural, deverá este possuir a descrição georreferenciada (se o caso), bem como ser apresentados os documentos: CCIR, CAR, certificação INCRA.


Justo título ou documentos que comprovem a origem

Poderão ser apresentados todos os documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza, a cadeia possessória e o tempo da posse, tais como: escritura(s) pública(s) de venda e compra, cessão de direitos, formal de partilha, doação, ou, ainda, projetos de construção aprovados pela Prefeitura, recibo de pagamento de impostos, contas de energia elétrica ou água, fotografias, plantas antigas, benfeitorias, dentre outros documentos aptos a comprovar a posse pelo usucapiente.


Procuração para o advogado

O requerente deverá ser devidamente representado por advogado, devendo ser apresentada a respectiva procuração, pública ou particular (com reconhecimento de firma), com outorga de poderes específicos, e assinatura tanto do requerente como de seu cônjuge/companheiro, exceto em caso de atuação em causa própria.

A lei exige a participação do advogado tendo em vista a complexidade do procedimento, que envolve muitos conhecimentos técnicos e jurídicos.


Vias dos documentos apresentados

Toda documentação deve ser devidamente assinada, estar com as firmas reconhecidas.

Eventuais poderes de representação deverão ser comprovados por procuração ou documentos societários.

Os documentos deverão ser apresentados em cópias autenticadas ou com declaração de autenticidade pelo advogado e deverão ser apresentadas quantas vias forem necessárias para as devidas notificações.


FORMA DE COBRANÇA

A cobrança seguirá o que determina o Provimento 65/2017, ou seja, 50% no início do processamento e 50% ao final, se deferido.

A base cálculo utilizada será o valor venal, não sendo este indicado, pode-se admitir o valor de mercado, que será obtido por meio de três (3) avaliações, as quais serão apontadas na ata.


Autores: Bruna Caroline Nascimento Mariani e Tadeu Wellington de Oliveira dos Santos

Revisão: Mariana Bolliger Maniglia Lagazzi