O procedimento de intimação de fiduciante consiste em intimar o devedor de uma dívida oriunda de alienação fiduciária a quitar os débitos em atraso, sob pena de ocorrer a consolidação da propriedade em favor do credor. Este procedimento está previsto no artigo 26 da Lei 9.514/97 e itens 242 a 262 da Seção IX, Subseção II do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJSP.

QUANDO E QUEM PODE INICIAR O PROCEDIMENTO?

O procedimento deve ser requerido pelo credor ou por seu procurador legal, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde está localizado o bem dado em garantia. Deve ser iniciado respeitando o prazo de carência previsto em contrato.

QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS?

A relação de documentos e respectivos requisitos estão previstos nos itens 242 a 243, assim como 248, do Capítulo XX das Normas de Serviço:

1. Requerimento do credor fiduciário dirigido ao cartório constando:
   1. o número do CPF/CNPJ e nome do devedor fiduciante (e de seu cônjuge, se for casado em regime de bens que exija a intimação), dispensada a indicação de outros dados qualificativos;
   2. endereço residencial atual, e anterior, se houver;
   3. endereço comercial, se houver;
2. declaração de que decorreu o prazo de carência estipulado no contrato;
3. demonstrativo do débito e projeção de valores para pagamento da dívida, ou do valor total a ser pago pelo fiduciante por períodos de vencimento (é recomendável constar a projeção de 60 dias posteriores à prenotação);
4. número do CPF/CNPJ e nome do credor fiduciário, dispensada a indicação de outros dados qualificativos;
5. comprovação da representação legal do credor fiduciário pelo signatário do requerimento, quando for o caso, apresentando-se a procuração ou instrumento societário competente, em via original ou cópia autenticada;
6. no demonstrativo do débito ou na projeção da dívida, é vedada a inclusão de valores que correspondam ao vencimento antecipado da obrigação;
7. não cabe ao Oficial do Registro de Imóveis examinar a regularidade do cálculo, salvo a hipótese do subitem anterior. 242.3 das normas;
8. o terceiro que prestou a garantia também será intimado para pagamento em caso de mora do fiduciante (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97).

COMO É REALIZADA E QUAIS OS TIPOS DE INTIMAÇÕES?

Em regra geral, a intimação é feita de maneira pessoal, de acordo com o parágrafo 3º do artigo 26 da Lei 9.514/97, portanto, o Oficial Registrador designa um escrevente para localizar o devedor fiduciante, nos endereços indicados pelo credor, e serão feitas três tentativas, em horários distintos, nos endereços indicados no requerimento, incluindo o endereço do imóvel alienado.

Esgotadas as tentativas, serão solicitados ao credor, por meio de ofício, um novo endereço ou, então, se for o caso, as custas para publicação do edital. 

INTIMAÇÃO POR HORA CERTA

Quando existam indícios de que o devedor esteja se ocultando para receber a intimação e o escrevente tenha fatos concretos dessa ocultação, o escrevente designado para proceder à intimação, comunicar qualquer pessoa próxima do devedor, parente ou não, e informar o horário em que, dia seguinte, voltará para realizar a intimação requerida. No horário designado, se o devedor não estiver presente, o Oficial buscará por informações sobre sua ausência e dará como intimado o devedor, deixando a intimação com qualquer pessoa próxima. Caso haja recusa desse recebimento, o Oficial certificará o ocorrido.

Assim, realizada a referida intimação, o Oficial enviará carta ao devedor, nos endereços constantes do registro e do imóvel da alienação fiduciária, dando-lhe ciência de todo o ocorrido.

INTIMAÇÃO POR EDITAL

Uma vez esgotadas as tentativas de intimação, nos endereços fornecidos pelo credor, e estando o devedor em local incerto e não sabido, o credor será comunicado da negativa de intimação, por meio de ofício onde constará o pedido de apresentação de novos endereços para intimação ou, se não houver, menção à necessidade de requerer a publicação de edital para a intimação.

O edital deverá ser publicado durante três dias em um dos jornais de maior circulação local ou, se for o caso, na comarca de fácil acesso, caso nesta não tenha impressão diária de jornal. O prazo para purgação da mora começa a contar a partir da última publicação.

INTIMAÇÃO DE PESSOA JURÍDICA

A intimação de pessoa jurídica será feita na pessoa de seus representantes legais, os quais serão indicados pelo credor no corpo do requerimento.

DEVEDOR FALECIDO

Se o devedor fiduciante for falecido, a intimação deverá ocorrer na pessoa do inventariante e o credor deverá apresentar termo de inventariante e certidão de óbito.

Caso o inventário não tiver sido aberto, a intimação deverá ser feita a todos os herdeiros, neste caso, o credor indicará no requerimento a quem serão dirigidas as intimações, junto com a certidão de óbito e testamento, caso tenha, ou sua declaração de inexistência, nos termos dos itens 252.1 e 252.1.1, das normas.

Se no curso do processo de notificação o devedor falecer, o credor deverá, no prazo de 15 dias, aditar o requerimento e intimar o espólio ou seus herdeiros.

O QUE SE DEVE FAZER CASO RECEBA UM AVISO OU UMA INTIMAÇÃO?

Ao receber um aviso da visita do cartório, se o devedor já efetuou o pagamento das parcelas vencidas, deve desconsiderar o aviso e procurar o credor para solicitar o cancelamento do processo junto ao cartório.

Se ainda é inadimplente, deve procurar o cartório para assinar a intimação e efetuar o pagamento em até 15 dias ou quitar os débitos diretamente com o credor. 

DO PAGAMENTO 

A purgação da mora pode ser realizada na Serventia, por qualquer pessoa interessada através de cheque administrativo emitido pelo banco do fiduciante, com o valor exato do montante devido, juntamente com as despesas oriundas do próprio procedimento; em dinheiro; ou boleto bancário, que será emitido pela Serventia.

PRAZO PARA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE 30 X 120 DIAS 

Intimado o devedor e não purgada a mora no prazo legal de 15 dias, abre-se o prazo para a consolidação da propriedade. Tal prazo está previsto no artigo 26 Lei 9.514/97, bem como nos itens 256 e 256.1 do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Para todos os casos integrantes de financiamento habitacional, aplicar-se-á, exclusivamente, o prazo de 30 dias disposto no artigo 26-A da Lei 9.514/97, após o decurso do prazo legal de 15 dias para purgação da mora, para que haja a consolidação da propriedade. Neste trintídio, deverá ser recolhido o ITBI e apresentado na serventia. Se o recolhimento for comprovado antes do decurso total dos 30 dias, aguarda-se até que se complete tal prazo para, somente então, fazer o registro.

Entende-se que estão englobadas nesta hipótese todas as transmissões com financiamento, exceto: garantias constituídas em cédulas; aquelas relativas a imóveis comerciais; de terrenos (sem construção mencionada no título); e, as vinculadas a crédito rotativo.

Nestes três casos (cédulas, terrenos, imóveis comerciais e crédito rotativo), aplica-se o prazo previsto no item 256.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, qual seja, 120 dias para que haja o recolhimento do imposto e o registro da consolidação, ou o encerramento do procedimento de intimação.

DOCUMENTOS PARA CONSOLIDAÇÃO

Requerimento em que menciona as qualificações do credor e devedor, dados do contrato, valor atribuído à consolidação; assinatura do credor; guia do ITBI com o comprovante do pagamento; guia de laudêmio; cédulas de crédito, caso emitidas, ou comprovação do atual detentor ou até mesmo declaração de extravio. Se o atual detentor da cédula de crédito for diverso do que consta na matrícula do imóvel, anterior à consolidação deverá ser feita a comprovação de tal situação. 

COBRANÇA

A cobrança das custas e emolumentos será da seguinte maneira:

1. Prenotação do Título: (item 12 tabela);
2. Certidão: (item 11 tabela);
3. Notificação: (inclui diligência); cobra-se por pessoa;
4. Consolidação da propriedade: (averbação com valor);
5. Item 249.1 das normas: Caso a intimação seja feita pelo Oficial de Registro de Imóveis, será aplicado o valor correspondente ao Serviço de Registro de Títulos e Documentos, Item 3 das Notas Explicativas da Tabela III.

Autoras: Camila Jaquinta Gomes e Mani Correa Navarro

Revisão: Isabel Novembre Sangali