Crédito Rural

Crédito rural é o suprimento de recursos financeiros pelo Sistema Nacional de Crédito Rural (SNCR), instituições financeiras que concedem financiamentos rurais para aplicação exclusiva rural. Esse sistema é gerido pelo Banco Central do Brasil. O crédito rural visa incentivar, fortalecer e favorecer o setor rural e será concedido à pessoa física ou jurídica que se dedique à atividade rural (agrícola, pecuária, agropecuária).

Efetivação do Financiamento Rural

O financiamento rural será formalizado nos seguintes títulos, a depender da natureza da garantia oferecida: a) Penhor: Cédula Rural Pignoratícia (CRP); b) Hipoteca: Cédula Rural Hipotecária (CRH); c) Penhor e Hipoteca: Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária (CRPH); d) Sem garantia real: Nota de Crédito Rural (NCR); e) Com ou sem Garantia Real: Cédula de Crédito Bancário (CCB). Faculta-se a formalização do crédito por contrato, caso o emitente não se adeque à nenhum dos títulos citados.

Cédula de Crédito Rural

De acordo com os artigos 10º e seguintes do Decreto/Lei nº 167/67, a cédula de crédito rural é título civil, líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso (clique aqui), além dos juros e demais despesas, se houver, ressaltando que em caso de pagamentos parciais, tornar-se-á exigível apenas o saldo. A inadimplência de qualquer obrigação convencional ou legal do emitente do título importa vencimento de cédula de crédito rural independentemente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial; poderá ainda o credor considerar vencidos antecipadamente todos os financiamentos rurais concedidos ao emitente e dos quais seja credor. Aplicam-se à cédula de crédito rural, no que forem cabíveis, as normas de direito cambial.

A cédula de crédito rural poderá ser aditada, ratificada e retificada, todavia, tais títulos deverão ser datados e assinados pelo emitente e pelo credor. Além disso, as cédulas rurais poderão ser aditadas inclusive após o seu vencimento.

Inscrição das Cédulas de Crédito Rural

De acordo com o artigo nº 30 do Decreto/Lei nº 167/67, para terem eficácia contra terceiros, as cédulas de crédito rural, se inscrevem no Registro de Imóveis. (Para verificar “Onde Registrar?”: Clique Aqui).

Desta forma, para que seja inscrita, o apresentante oferecerá ao Registro de Imóveis competente, a Via Negociável da cédula, com a respectiva assinatura do emitente e, se for o caso, do terceiro garantidor, avalista, fiel depositário, etc.

Quando ingressa no registro de imóveis, a cédula de crédito rural é submetida à qualificação registral, que consiste na análise pelo oficial encarregado do registro, da legalidade da cédula, dos requisitos intrínsecos e extrínsecos que porventura possam afetar a sua validade, sempre em conformidade com a legislação e com os princípios que norteiam os registros públicos.

Para saber como é procedida tal análise, em linhas gerais, verifique:

1º) Em relação à cédula de crédito rural: será verificado se na cédula de crédito consta: a sua denominação; o nome do credor e a cláusula à ordem; o valor do crédito com indicação da finalidade ruralista a que se destina o financiamento concedido e a forma de sua utilização; as taxas de juros e a reposição do crédito; o prazo; a praça do pagamento; a descrição do imóvel hipotecado e/ou dos bens vinculados em penhor; a data e lugar da emissão e assinatura do emitente.

2º) Em relação às garantias:

Se a garantia oferecida for penhor, serão verificados se os itens abaixo citados estão contidos na cédula e em conformidade com o que segue:

- Descrição dos empenhados, com a indicação da espécie, qualidade, quantidade, marca, período de produção e localização de tais bens. Observação: o penhor agrícola não pode ser de produtos industrializados (exemplo suco e etanol), devem ser frutos destinados ao beneficiamento (exemplo cana-de-açúcar, café).

- Além disso, deverá ser indicado o grau de prioridade do penhor sendo que o oficial se recusará a efetuar a inscrição se já houver registro anterior no grau de prioridade declarado na cédula. Como o controle do Livro nº 3 – Registro Auxiliar é de responsabilidade do Oficial do Registro de Imóveis (artigo 35 do já citado Decreto-Lei nº 167/67), todos os bens empenhados, com sua respectiva safra, deverão ser cadastrados no indicador da serventia.

- O prazo do penhor que não pode ser convencionado por prazo superior ao da obrigação garantida, de acordo com os artigos nº 61 do Decreto/Lei nº 167/67 e nº 1.439 do CC.

- Se os bens empenhados estiverem localizados em imóvel de terceiros, estes também deverão subscrever a cédula, na qualidade de anuente.

Caso citado anuente não tenha subscrito a cédula, poderá ser apresentado, à serventia, o contrato de parceria/arrendamento/etc, original ou em cópia autenticada, com data de vigência suficiente (em relação à safra empenhada), com a respectiva comprovação de poderes dos signatários e o reconhecimento das firmas.

No caso de penhor de culturas, deverá constar neste instrumento a previsão acerca da possibilidade de se empenhar as safras pela parceiro/arrendador.

Se a garantia oferecida for hipoteca:

- Necessário constar o prazo que vigorará a hipoteca, ressaltando que o registro da hipoteca é válido enquanto existir a obrigação, porém, a sua especialização, quando completados vinte anos, deverá ser renovada mediante averbação a requerimento das partes, por meio de instrumento hábil (aditamento), podendo ser prorrogada em até trinta anos a contar da data do título, conforme preveem os artigos 1498 e 1485 do Código Civil.

- Além disso, deverá ser indicado o grau de prioridade da hipoteca, que deverá estar em consonância com a matrícula.

Observação: para o bem dado em nova hipoteca a credor distinto é aplicada a sequela, ou seja, não é necessária anuência do credor da hipoteca de grau anterior, todavia, tal anuência é necessária nos aditamentos.

Se a garantia oferecida for pessoal (AVAL) não será analisada pelo registro de imóveis, tendo em vista que, de acordo com a jurisprudência atual:

- “É inaplicável a regra de nulidade prevista no Decreto/Lei nº 167/67 em relação às garantias prestadas em cédulas de créditos rurais (Nesse sentido Acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – 38ª Câmera de Direito Privado, de 16/09/2015 - Apelação nº 9000013-40.2013.8.26.0081, de 16/09/2015, e decisão da CGJSP de 20/07/2017-VIDE AQUI; e,

- “É válido o aval dado como garantia em cédula de crédito rural, independente da anuência do cônjuge, ou seja, não é nula/anulável a cédula emitida sem a outorga do cônjuge do avalista, tendo em vista que, neste caso, a meação do referido cônjuge não será executada”, (Nesse sentido Acórdão da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, de 20/06/2017 - RECURSO ESPECIAL Nº 1.526.560 - MG (2015/0079837-4) -VIDE AQUI).

3º) Em relação ao imóvel objeto da garantia:

- Se o imóvel for rural será necessário:

- A descrição completa do imóvel ou certidão de matrícula anexa do título, com o visto e carimbo do preposto do credor (vide artigo 20, V, §§ 3º, 4º e 5º, Decreto/Lei nº 167/67).

- Certidão Negativa de Débitos do imóvel rural, inscrição no CAR e georreferenciamento, se for caso.

- Se o imóvel for urbano será dispensável a descrição, se no título constarem elementos que caracterizem e identifiquem sua localização, nos termos do artigo 2º, § 1º, da Lei 7.433/85.

4º) Em relação ao terceiro garantidor, se houver, será necessária a apresentação das certidões negativas de débitos fiscais e trabalhista.

5º) Por fim, deverão ser atendidos os princípios da especialidade subjetiva e objetiva e da continuidade, ou seja, o hipotecante e o imóvel hipotecado deverão estar qualificados/descritos assim como consta na matrícula e, caso contrário, serão exigidos os documentos necessários para que se proceda às devidas atualizações/retificações, a exemplo de casamento, contrução, etc.

Se a cédula não estiver apta ao registro, será elaborada nota de exigência, com a fundamentação da negativa e apontamento de possível solução. Poderá o apresentante, inconformado com a exigência, suscitar dúvida ao Juiz Corregedor.

Todavia, se a cédula de crédito rural estiver apta ao registro, ela será inscrita no Livro nº 3 - Registro Auxiliar, na ordem de apresentação da cédula e, se eventualmente tiver hipoteca constituída, esta será registrada no Livro nº 2 - Registro Geral, na matrícula do imóvel hipotecado.

Para verificar os dados que serão levados ao registro: clique aqui.

Prazo para registro

O prazo para registro das cédulas rurais e posteriores averbações é de 3 (três) dias úteis, a contar da apresentação do título, sob pena de responsabilidade funcional do oficial, conforme disposto no artigo nº 38 do Decreto/Lei nº 167/67.

Observações:

1ª) De acordo com a jurisprudência atual: 1-) a garantia prestada por terceiro, pessoa física estranha à emissão da cédula, será registrada, tendo em vista que a disposição do art. 60, §§ 2º e 3º, do Dec. 167/67, se aplica somente às notas e duplicatas rurais, nos termos do julgado – Apelação nº 9000013-40.2013.8.26.0081, de 16/09/2015. (Vide julgado aqui);

2ª) As cédulas rurais deverão conter penhor e/ou hipoteca, conforme Decreto 167/1967. Contudo, entende-se como possível a complementação com outras garantias, como, por exemplo, a alienação fiduciária, nos termos da Resolução nº 3239/2004 do BACEN e posicionamento do IRIB – Coleção Cadernos, todavia, na prática, a alienação fiduciária, em cédulas rurais, não é usual.

3º) Se o emitente for empresário individual será feito o registro com os dados da pessoa física. Vide decisão

Atualidade - Registro Eletrônico: De acordo com o item 113 e seguintes do Capítulo XX do Código de Normas da Corregedoria do Estado de São Paulo, os Oficiais de Registro de Imóveis poderão receber dos agentes financeiros autorizados pelo Banco Central do Brasil a funcionar no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), e das companhias de habitação integrantes da administração pública, (...) Extrato de Cédula de Crédito (ECC), com a indicação de seus favorecidos, aditivos e endossos, desde que apresentado sob a forma de documento eletrônico estruturado em XML (Extensible Markup Language), em conformidade com modelos definidos por Portaria da Corregedoria Geral da Justiça.

Bibliografia:

- Coleção Cadernos IRIB – Cédulas de Crédito no Registro de Imóveis – Thiago Machado Burtet - http://www.irib.org.br/publicacoes/CadernoIrib9/pdf.pdf

- https://www3.bcb.gov.br/mcr - Manual Crédito Rural

- https://cartorios.org/2013/01/08/qualificacao-registral-questao-de-terminologia/ 

- http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del0167.htm

Autor: Cássia Raquel Boer Botan