Continuação do artigo: NCPC: Suas Alterações e as Serventias Extrajudiciais (Parte 1)

12. Alteração do Regime de Bens

O artigo 734 do NCPC (sem correspondente no CPC/73) prevê:

Art. 734. A alteração do regime de bens do casamento, observados os requisitos legais, poderá ser requerida, motivadamente, em petição assinada por ambos os cônjuges, na qual serão expostas as razões que justificam a alteração, ressalvados os direitos de terceiros. 

§ 1º Ao receber a petição inicial, o juiz determinará a intimação do Ministério Público e a publicação de edital que divulgue a pretendida alteração de bens, somente podendo decidir depois de decorrido o prazo de 30 (trinta) dias da publicação do edital. 

§ 2º Os cônjuges, na petição inicial ou em petição avulsa, podem propor ao juiz meio alternativo de divulgação da alteração do regime de bens, a fim de resguardar direitos de terceiros. 

§ 3º Após o trânsito em julgado da sentença, serão expedidos mandados de averbação aos cartórios de registro civil e de imóveis e, caso qualquer dos cônjuges seja empresário, ao Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins.

Anteriormente, não havia regulamentação em lei processual, apenas na lei de direito material. O Código Civil de 2002, ao contrário daquele de 1916, prevê a mutabilidade justificada do regime de bens.

A nova legislação processual recepcionou o princípio já dotado pela lei material e previu a alteração de regime de bens, sendo a sentença de alteração de regime de bens objeto de averbação.

Após o trânsito em julgado, devem ser expedidos os mandados de averbação a ambos os cartórios e, se empresários, também ao registro público de empresas mercantis.

13. Títulos executivos extrajudiciais

Conforme o artigo 784 do NCPC (sem comparativo no CPC/73), as certidões dos registradores e dos notários passaram a ser oficialmente reconhecidas como títulos executivos extrajudiciais. Com isto, pacificou-se este tema e os serventuários não mais precisarão ajuizar ação de conhecimento para que então obtenham um título executivo. Bastará a sua certidão, facilitando a sua cobrança::

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

[...]

XI - a certidão expedida por serventia notarial ou de registro relativa a valores de emolumentos e demais despesas devidas pelos atos por ela praticados, fixados nas tabelas estabelecidas em lei;

XII - todos os demais títulos aos quais, por disposição expressa, a lei atribuir força executiva.

§ 1o A propositura de qualquer ação relativa a débito constante de título executivo não inibe o credor de promover-lhe a execução.

§ 2o Os títulos executivos extrajudiciais oriundos de país estrangeiro não dependem de homologação para serem executados.

§ 3o O título estrangeiro só terá eficácia executiva quando satisfeitos os requisitos de formação exigidos pela lei do lugar de sua celebração e quando o Brasil for indicado como o lugar de cumprimento da obrigação.”

14. Direito de Superfície x Constrição

O artigo 791 do NCPC (sem correspondente no CPC/73) dispõe que:

Art. 791. Se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo o proprietário de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o superficiário, responderá pela dívida, exclusivamente, o direito real do qual é titular o executado, recaindo a penhora ou outros atos de constrição exclusivamente sobre o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou a plantação, no segundo caso.

§ 1o Os atos de constrição a que se refere o caput serão averbados separadamente na matrícula do imóvel, com a identificação do executado, do valor do crédito e do objeto sobre o qual recai o gravame, devendo o oficial destacar o bem que responde pela dívida, se o terreno, a construção ou a plantação, de modo a assegurar a publicidade da responsabilidade patrimonial de cada um deles pelas dívidas e pelas obrigações que a eles estão vinculadas.

§ 2o Aplica-se, no que couber, o disposto neste artigo à enfiteuse, à concessão de uso especial para fins de moradia e à concessão de direito real de uso.

A averbação dos atos de constrição incidentes sobre terrenos, construções ou plantações sujeitos ao regime de superfície dependerá de quem é o executado, ora a constrição recairá sobre o terreno, ora recairá sobre a construção ou plantação.

Assim, terá que constar no mandado sobre o que recai a constrição.

15. Fraude à execução

O artigo 792 do NCPC dispõe que:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; 

II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828; 

III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V – nos demais casos expressos em lei.

§ 1º A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente. 

§ 2º No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem. 

§ 3º Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verificase a partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar. 

§ 4º Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.

Anteriormente, enquanto na vigência do Código de Processo Civil de 1973, a súmula 375, STJ, veio impor mais rigor do que a norma processual à época impunha. Para que se caracterizasse a fraude à execução, seria necessária a averbação da existência da penhora na matrícula, além da alienação do bem no curso da execução.

O novo código processual civil elencou as hipóteses para a caracterização da fraude à execução, sendo que se passou a reconhecê-la independentemente de o devedor ter sido reduzido à insolvência.

Não é mais do credor o ônus de provar que o adquirente não adquiriu de boa-fé. O ônus da prova cabe ao adquirente, sendo que ele deverá comprovar que fez a aquisição de boa-fé.

16. Alienação de bens gravados por ônus reais:

Sobre a alienação de bens gravados com ônus reais, estabeleceu o artigo 804 do NCPC:

Art. 804. A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado. 

§ 1º A alienação de bem objeto de promessa de compra e venda ou de cessão registrada será ineficaz em relação ao promitente comprador ou ao cessionário não intimado. 

§ 2º A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído direito de superfície, seja do solo, da plantação ou da construção, será ineficaz em relação ao concedente ou ao concessionário não intimado. 

§ 3º A alienação de direito aquisitivo de bem objeto de promessa de venda, de promessa de cessão ou de alienação fiduciária será ineficaz em relação ao promitente vendedor, ao promitente cedente ou ao proprietário fiduciário não intimado. 

§ 4º A alienação de imóvel sobre o qual tenha sido instituída enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso será ineficaz em relação ao enfiteuta ou ao concessionário não intimado. 

§ 5º A alienação de direitos do enfiteuta, do concessionário de direito real de uso ou do concessionário de uso especial para fins de moradia será ineficaz em relação ao proprietário do respectivo imóvel não intimado. 

§ 6º A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído usufruto, uso ou habitação será ineficaz em relação ao titular desses direitos reais não intimado.

17.  Averbação Premonitória:

Para fins de averbação premonitória, o artigo 828 do NCPC (correspondente ao artigo 615-A do CPC/73) estabeleceu novo requisito:

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

§ 1º No prazo de 10 (dez) dias de sua concretização, o exequente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas.

§ 2º Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, o exequente providenciará, no prazo de 10 (dez) dias, o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados.

§ 3º O juiz determinará o cancelamento das averbações, de ofício ou a requerimento, caso o exequente não o faça no prazo.

§ 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação.

§ 5º O exequente que promover averbação manifestamente indevida ou não cancelar as averbações nos termos do § 2º indenizará a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados.

18. Penhora de Direitos Aquisitivos:

Embora na prática já fossem passíveis de penhora o direito real de aquisição decorrente do compromisso de venda e compra e os direitos do devedor fiduciante e do credor fiduciário, o NCPC, em seu artigo 835, passou a elencar:

Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

[...]

XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;

[...].

19. Averbação do Arresto e da Penhora:

O artigo 844 do NCPC (correspondente ao artigo 659 do CPC/73) prevê que:

Art. 844. Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.

O arresto e a penhora são passíveis de averbação e, para a sua averbação, não mais há a dependência de mandado judicial. Basta a apresentação da cópia do auto ou do termo. Com isto se dá celeridade à constrição dos imóveis.

20. Unidades em Incorporação – Penhora

O artigo 862 do NCPC (correspondente ao artigo 677 do CPC/73) estabelece que:

Art. 862. Quando a penhora recair em estabelecimento comercial, industrial ou agrícola, bem como em semoventes, plantações ou edifícios em construção, o juiz nomeará administrador-depositário, determinando-lhe que apresente em 10 (dez) dias o plano de administração.

[...]

§ 3º Em relação aos edifícios em construção sob regime de incorporação imobiliária, a penhora somente poderá recair sobre as unidades imobiliárias ainda não comercializadas pelo incorporador.

[...].

Nas hipóteses de edifícios em incorporação imobiliária, quando se determinar a penhora, esta somente poderá recair sobre os bens que ainda não tiverem sido comercializados pelo incorporador.

21. Anticrese – Penhora de frutos e rendimentos

Os artigos 867 e 868 do NCPC (correspondentes aos artigos 716 e 717 do CPC/73) dispõem que:

Art. 867. O juiz pode ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel quando a considerar mais eficiente para o recebimento do crédito e menos gravosa ao executado.

Art. 868. Ordenada a penhora de frutos e rendimentos, o juiz nomeará administrador-depositário, que será investido de todos os poderes que concernem à administração do bem e à fruição de seus frutos e utilidades, perdendo o executado o direito de gozo do bem, até que o exequente seja pago do principal, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios.

§ 1º A medida terá eficácia em relação a terceiros a partir da publicação da decisão que a conceda ou de sua averbação no ofício imobiliário, em caso de imóveis. 

§ 2º O exequente providenciará a averbação no ofício imobiliário mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial.

A anticrese é a garantia real que recai sobre os frutos ou rendimentos de um dado imóvel.

A penhora de frutos e rendimentos de imóveis tem eficácia perante terceiros a partir do momento de sua averbação e independe de mandado judicial.

22. Arrematação

O artigo 901 do NCPC prevê:

Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.

§ 1º A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.

§ 2º A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.

23. Usucapião administrativa

Houve a criação de mais um instituto no intuito de desjudicializar o procedimento, a usucapião extrajudicial. Contudo, como em todos os demais casos, tal desjudicialização somente será cabível quando da inexistência de lide, ou seja quando houver consenso entre as partes envolvidas. Com base nisso, torna-se possível a usucapião extrajudicial desde que presentes vários elementos, estando dentre eles a anuência expressa dos detentores de direitos reais relativos ao imóvel objeto da usucapião e dos seus confrontantes. Assim, prevê o artigo 1.071 do NCPC (sem correspondentes no CPC/73):

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

Conclui-se, por fim, que, ora com mais, ora com menos impacto, as alterações da norma processual civil acarretaram impactos tanto na atuação dos registradores de imóveis como na dos tabeliães de notas, seja para reafirmar a prática já existente, seja para incluir novas diretrizes de atuação, sempre com o objetivo de desjudicializar o processo e tornar mais efetiva e célere a solução de conflitos.